Qui es fa càrrec de les avaries en un pis de lloguer?

Qui s’ha de fer càrrec de les avaries en un pis de lloguer (habitatge habitual) ?

Quan se signa un contracte de lloguer d’un habitatge per a ús habitual, és molt comú que sorgeixi el dubte: qui ha de pagar les reparacions quan alguna cosa es trenca? L’inquilí, el propietari o tots dos segons el cas? La resposta no és tan senzilla, però la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU) espanyola ofereix un marc clar que ens ajuda a definir les responsabilitats.

1. Marc legal: la Llei d’Arrendaments Urbans

• L’article 21 de la LAU estableix que l’arrendador (propietari) està obligat a realitzar, sense poder augmentar el lloguer, totes les reparacions necessàries per conservar l’habitatge en condicions d’habitabilitat.
• Tanmateix, hi ha excepcions: si el deteriorament es deu a negligència o a un mal ús per part de l’inquilí, aquest en pot ser el responsable.
• A més, segons l’apartat 4 del mateix article, les petites reparacions derivades del desgast per l’ús ordinari (ús diari normal) solen correspondre a l’arrendatari (inquilí).

2. Què es considera “reparació necessària per a l’habitabilitat”?

• S’entén com aquelles avaries o desperfectes que afecten elements estructurals o fonamentals perquè l’habitatge es mantingui habitable: per exemple, goteres, problemes en la instal·lació elèctrica o el sistema de calefacció.
• En general, el propietari ha d’assumir aquests costos, perquè són essencials perquè el pis continuï sent digne per al seu ús.
• Si l’inquilí denuncia una avaria urgent (per exemple, una fuita d’aigua que pot provocar danys), la LAU permet que actuï pel seu compte si avisa prèviament el propietari, i després reclami l’import.

3. I les petites avaries?

• Segons la LAU, les petites reparacions per l’ús normal del pis són responsabilitat de l’inquilí.
• Com a exemples s’acostuma a mencionar: aixetes que degoten, bombetes, persianes, panys, endolls…
• En alguns anàlisis legals s’utilitza com a criteri aproximat un llindar de cost: per sota d’uns 150 €, algunes sentències o advocats ho consideren “reparació menor”.
• També es té en compte qui ha provocat el dany: si és per un ús normal, podria ser responsabilitat de l’inquilí; si és per mal ús, queda més clar que ho ha de pagar l’inquilí.

4. Electrodomèstics i instal·lacions

• Si el pis es lloga amb electrodomèstics (nevera, rentadora, etc.), el propietari sol ser responsable del seu manteniment, sempre que no hi hagi hagut un mal ús per part de l’inquilí.
• Si un electrodomèstic es trenca per desgast, antiguitat o fallada normal, el més habitual és que el propietari el repari o el substitueixi.
• Si l’avaria es deu a una negligència de l’inquilí (per exemple, un mal ús), llavors el cost pot recaure en ell.

5. La importància de comunicar les avaries

• L’inquilí té l’obligació de notificar al propietari tan aviat com sigui possible quan detecti una avaria o necessitat de reparació.
• És recomanable que la notificació sigui per escrit (email, missatge, burofax…) per deixar-ne constància.
• Si el propietari no actua i la reparació és urgent, l’inquilí pot assumir-la (prèvia comunicació) i després exigir-ne el reemborsament.
• Per reclamar, és imprescindible guardar factures, pressupostos i justificants del cost.

6. Recomanacions per a inquilins i propietaris

Per a inquilins:

1. Revisa bé el contracte abans de signar: comprova quin tipus de manteniment i reparacions s’assignen a cada part.
2. Notifica sempre les avaries per escrit i tan aviat com les detectis.
3. Si has d’assumir una reparació urgent, demana pressupost, factura i guarda-ho tot per poder reclamar.
4. No ignoris petites reparacions: poden agreujar el problema si no s’atén a temps.

Per a propietaris:

1. Assegura’t que el pis compleix les condicions mínimes d’habitabilitat des del principi i durant tot el lloguer.
2. Atén ràpidament les reparacions necessàries: mantenir l’habitatge en bon estat és una obligació legal.
3. Si delegues el manteniment a una empresa o gestor, deixa clar en el contracte com es gestionen les avaries i les “reparacions menors”.
4. Conserva tots els justificants de despesa per poder justificar les intervencions.
5. Conclusió

En resum, no existeix una regla única per a totes les avaries en un pis de lloguer: la responsabilitat depèn del tipus de reparació, la seva urgència, el seu origen i qui ha causat el dany.

• El propietari té l’obligació legal d’assumir les reparacions necessàries per mantenir l’habitatge habitable.
• L’inquilí ha de respondre de les petites reparacions derivades de l’ús ordinari i dels danys que ell (o la seva família) causi.
• La comunicació entre ambdues parts és clau: notificar a temps, documentar i actuar segons el que preveu la LAU ajuda a evitar conflictes.

Si vols llogar un habitatge sota un contracte d’habitatge habitual, fes-ho sempre amb un professional.

A Som Menorca vetllem per la seguretat jurídica i perquè tot estigui ben fet des del principi, garantint tranquil·litat tant al propietari com a l’inquilí.