¿Quién se hace cargo de las averías en un piso de alquiler?

¿Quién se hace cargo de las averías en un piso de alquiler (vivienda habitual)?

Cuando se firma un contrato de alquiler de una vivienda para uso habitual, es muy común que surja la duda: ¿quién debe pagar las reparaciones cuando algo se rompe? ¿El inquilino, el propietario, o ambos según el caso? La respuesta no es tan sencilla, pero la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española ofrece un marco claro que nos ayuda a definir las responsabilidades.

1. Marco legal: la Ley de Arrendamientos Urbanos

• El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador (propietario) está obligado a realizar, sin poder subir el alquiler, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
• Sin embargo, hay excepciones: si el deterioro se debe a la negligencia o un mal uso por parte del inquilino, este puede ser el responsable
• Además, según el apartado 4 del mismo artículo, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario (uso diario normal) suelen corresponder al arrendatario (inquilino).

2. ¿Qué se considera “reparación necesaria para la habitabilidad”?

• Se entiende como aquellas averías o desperfectos que afectan a elementos estructurales o fundamentales para que la vivienda se mantenga habitable: por ejemplo, goteras, problemas en la instalación eléctrica, o el sistema de calefacción.
• En general, el propietario debe asumir estos costes, porque son esenciales para que el piso siga siendo digno para su uso.
• Si el inquilino denuncia una avería urgente (por ejemplo, una fuga de agua que puede provocar daños), la LAU permite que actúe por su cuenta si avisa previamente al propietario, y luego reclame el importe.

3. ¿Y las pequeñas averías?

• Según la LAU, las pequeñas reparaciones por el uso normal del piso son responsabilidad del inquilino.
• Como ejemplos se suelen mencionar: grifos que gotean, bombillas, persianas, cerraduras, enchufes…
• En algunos análisis legales se usa como criterio aproximado un umbral de coste: por debajo de ~150 €, algunas sentencias o abogados lo consideran “reparación menor”.
• También se tiene en cuenta quién provocó el daño: si es por un uso normal, podría ser responsabilidad del inquilino; si es por mal uso, queda más claro que debe pagarlo el inquilino.

4. Electrodomésticos e instalaciones

• Si el piso se alquila con electrodomésticos (nevera, lavadora, etc.), el propietario suele ser responsable de su mantenimiento, si no ha habido mal uso por parte del inquilino.
• Si un electrodoméstico se rompe por desgaste, antigüedad o fallo normal, lo normal es que lo repare o sustituya el propietario.
• Si la avería se debe a una negligencia del inquilino (por ejemplo, un mal uso), entonces el coste puede recaer en él.

5. La importancia de comunicar las averías

• El inquilino tiene la obligación de notificar al propietario lo antes posible cuando detecte una avería o necesidad de reparación.
• Es recomendable que la notificación sea por escrito (email, mensaje, burofax…) para dejar constancia.
• Si el propietario no actúa y la reparación es urgente, el inquilino puede asumirla (previa comunicación) y luego exigir el reembolso.
• Para reclamar, es imprescindible guardar facturas, presupuestos y justificantes del coste.

6. Recomendaciones para inquilinos y propietarios

Para inquilinos:

1. Revisa bien el contrato antes de firmar: comprueba qué tipo de mantenimiento y reparaciones se asignan a cada parte.
2. Notifica siempre las averías por escrito y tan pronto como las detectes.
3. Si vas a asumir una reparación urgente, pide presupuesto, factura y guarda todo para poder reclamar.
4. No ignores pequeñas reparaciones: pueden agravar el problema si no se atienden.

Para propietarios:

1. Asegúrate de que el piso cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad desde el inicio y durante el alquiler.
2. Atiende rápido las reparaciones necesarias: mantener la vivienda en buen estado es una obligación legal.
3. Si delegas el mantenimiento a una empresa o gestor, deja claro en el contrato cómo se gestionan las averías y las “reparaciones menores”.
4. Conserva todos los justificantes de gastos para poder justificar las intervenciones.

7. Conclusión

En resumen, no existe una regla única para todas las averías en un piso de alquiler: la responsabilidad depende del tipo de reparación, su urgencia, su origen y quién ha causado el daño.

• El propietario tiene la obligación legal de asumir las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable.
• El inquilino debe responder por las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y por los daños que él (o su familia) cause.
• La comunicación entre ambas partes es clave: notificar a tiempo, documentar y actuar según lo previsto por la LAU ayuda a evitar conflictos.

Si vas a alquilar una vivienda bajo un contrato de vivienda habitual, hazlo siempre con un profesional.

En Som Menorca velamos por la seguridad jurídica y porque todo esté bien hecho desde el principio, garantizando tranquilidad tanto al propietario como al inquilino.