Chi è responsabile delle riparazioni in un appartamento in affitto?

Chi è responsabile delle riparazioni in un appartamento in affitto (abitazione principale)?

Quando si firma un contratto di affitto di un’abitazione destinata a uso abituale, è molto comune che sorga il dubbio: chi deve pagare le riparazioni quando qualcosa si rompe? L’inquilino, il proprietario o entrambi, a seconda dei casi? La risposta non è così semplice, ma la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) spagnola offre un quadro chiaro che permette di definire le responsabilità.

1. Quadro normativo: Ley de Arrendamientos Urbanos

• L’articolo 21 della LAU stabilisce che il locatore (proprietario) è obbligato a effettuare tutte le riparazioni necessarie per mantenere l’abitazione in condizioni di abitabilità, senza poter aumentare il canone.
• Tuttavia, esistono eccezioni: se il deterioramento è dovuto a negligenza o a un uso improprio da parte dell’inquilino, quest’ultimo può esserne responsabile.
• Inoltre, secondo il paragrafo 4 dello stesso articolo, le piccole riparazioni dovute all’usura derivante dall’uso ordinario (uso quotidiano normale) spettano solitamente all’inquilino.

2. Cosa si intende per “riparazione necessaria per l’abitabilità”?

• Si tratta di guasti o difetti che riguardano elementi strutturali o essenziali affinché l’abitazione rimanga abitabile: ad esempio infiltrazioni d’acqua, problemi nell’impianto elettrico o nel sistema di riscaldamento.
• In generale, il proprietario deve sostenere questi costi, poiché sono fondamentali affinché l’appartamento rimanga idoneo all’uso abitativo.
• Se l’inquilino segnala un guasto urgente (per esempio una perdita d’acqua che potrebbe causare danni), la LAU consente che agisca di propria iniziativa purché avvisi previamente il proprietario, potendo poi richiedere il rimborso.

3. E le piccole riparazioni?

• Secondo la LAU, le piccole riparazioni dovute al normale utilizzo dell’appartamento sono a carico dell’inquilino.
• Come esempi si menzionano: rubinetti che gocciolano, lampadine, tapparelle, serrature, prese elettriche…
• In alcune analisi giuridiche si usa come criterio una soglia indicativa di costo: sotto i ~150 €, alcune sentenze o avvocati considerano l’intervento come “piccola riparazione”.
• Si valuta anche chi ha provocato il danno: se è dovuto a un uso normale, potrebbe essere a carico dell’inquilino; se deriva da uso improprio, è chiaro che deve pagarlo l’inquilino.

4. Elettrodomestici e impianti

• Se l’appartamento viene affittato con elettrodomestici (frigorifero, lavatrice ecc.), il proprietario è generalmente responsabile della loro manutenzione, a meno che non vi sia stato un uso improprio da parte dell’inquilino.
• Se un elettrodomestico si rompe per usura, vecchiaia o guasto normale, di solito è il proprietario a doverlo riparare o sostituire.
• Se invece il guasto è dovuto a negligenza dell’inquilino (per esempio un uso scorretto), il costo può ricadere su di lui.

5. L’importanza di comunicare i guasti

• L’inquilino ha l’obbligo di notificare al proprietario il prima possibile quando rileva un guasto o una necessità di riparazione.
• È consigliabile che la comunicazione avvenga per iscritto (email, messaggio, raccomandata…) per avere una prova.
• Se il proprietario non interviene e la riparazione è urgente, l’inquilino può occuparsene (dopo averlo comunicato) e successivamente chiedere il rimborso.
• Per poter reclamare, è indispensabile conservare fatture, preventivi e ricevute dei costi sostenuti.

6. Raccomandazioni per inquilini e proprietari

Per gli inquilini:

1. Controlla bene il contratto prima di firmare: verifica che tipo di manutenzione e riparazioni sono assegnate a ciascuna parte.
2. Notifica sempre i guasti per iscritto e il prima possibile.
3. Se devi affrontare una riparazione urgente, chiedi un preventivo, una fattura e conserva tutto per poter richiedere il rimborso.
4. Non ignorare le piccole riparazioni: potrebbero aggravarsi se non vengono risolte per tempo.

Per i proprietari:

1. Assicurati che l’appartamento soddisfi le condizioni minime di abitabilità dall’inizio e per tutta la durata del contratto.
2. Intervieni rapidamente sulle riparazioni necessarie: mantenere la casa in buono stato è un obbligo di legge.
3. Se deleghi la manutenzione a un’azienda o a un amministratore, chiarisci nel contratto come vengono gestiti i guasti e le “piccole riparazioni”.
4. Conserva tutta la documentazione delle spese sostenute per giustificare gli interventi.
5. Conclusione

In sintesi, non esiste una regola unica per tutti i guasti in un appartamento in affitto: la responsabilità dipende dal tipo di riparazione, dalla sua urgenza, dalla causa e da chi ha provocato il danno.

• Il proprietario ha l’obbligo legale di assumersi le riparazioni necessarie per mantenere l’abitazione abitabile.
• L’inquilino deve occuparsi delle piccole riparazioni derivanti dall’uso ordinario e dei danni da lui (o dalla sua famiglia) causati.
• La comunicazione tra le parti è fondamentale: notificare in tempo, documentare e agire secondo quanto previsto dalla LAU aiuta a evitare conflitti.

Se stai per affittare un’abitazione come residenza abituale, fallo sempre con un professionista.

A Som Menorca ci impegniamo per garantire la sicurezza giuridica e affinché tutto sia fatto correttamente sin dall’inizio, assicurando tranquillità sia al proprietario che all’inquilino.